Schema di proposta di legge
Norme in materia di riqualificazione urbana
ARTICOLO 1
(Oggetto e finalità)
1. La presente legge, in attuazione dei principi di cui all'articolo 97
della Costituzione e ai sensi dell'articolo 117 della Costituzione,
detta le norme di principio per la legislazione regionale, al fine di
promuovere, attraverso l'introduzione di forme di concorsualità aperte
alla libera concorrenza degli operatori economici, il perseguimento
degli obiettivi di riqualificazione ambientale, urbanistica ed edilizia
di parti strategiche del territorio comunale, in relazione agli
obiettivi della salvaguardia delle risorse non rinnovabili e del
contenimento dei consumi di risorse rinnovabili, nonché della
determinazione di un equilibrato rapporto tra le esigenze di crescita
economica e di miglioramento della qualità della vita. Il tutto nel
rispetto dei criteri di efficacia e di efficienza, della garanzia della
qualità e secondo procedure caratterizzate da tempestività,
trasparenza, equità e correttezza, nonché assicurando
l'individuazione delle responsabilità delle amministrazioni
aggiudicatrici ai sensi della legge 7 agosto 1990 n. 241 e il
perseguimento del maggior consenso delle comunità interessate
attraverso l'equità nella distribuzione dei vantaggi connessi alla
trasformazione del territorio.
2. All'attuazione delle finalità della presente legge si provvede
attraverso i programmi di intervento per lo sviluppo sostenibile urbano
(PISSU), di cui al successivo articolo 3.
3. Entro 90 giorni dall'approvazione della presente legge, le regioni
provvedono, secondo i rispettivi ordinamenti, ad esercitare la propria
competenza legislativa concorrente, adeguando le proprie disposizioni
anche al fine di assicurare il necessario cordinamento con le figure di
pianificazione urbanistica previste nelle rispettive
legislazioni.
4. Le regioni a statuto speciale e le province autonome di Trento e
Bolzano esercitano la propria potestà legislativa concorrente, secondo
i rispettivi ordinamenti, nel rispetto delle norme fondamentali di
riforma economica e sociale, dei principi generali dell'ordinamento
giuridico e dei principi fondamentali della legislazione statale
desumibili dalle disposizioni della presente legge.
ARTICOLO 2
(Comparti di riqualificazione urbana)
1. In rapporto alle scelte strategiche per il governo del territorio e
contestualmente all'approvazione di un documento di inquadramento che
specifichi gli obiettivi generali e gli indirizzi della propria azione
amministrativa, i comuni, anche con apposite delibere, provvedono alla
individuazione di comparti di riqualificazione urbana (CRU), ciascuno
costituito da aree, anche non contigue tra loro, in tutto o in parte
edificate o da destinare a nuova edificazione, idonei a costituire
l'oggetto di programmi di intervento per lo sviluppo sostenibile urbano
(PISSU) in attuazione delle disposizioni della presente legge.
2. Ciascun comparto deve essere individuato in base alla capacità di
svolgere per la sua localizzazione un ruolo strategico rispetto alle
prospettive di sviluppo sostenibile dell'intero sistema urbano o di
alcune sue parti, nonché in rapporto alla preventiva verifica, tenuto
conto anche delle norme emanate dalle regioni e dalle province autonome
di Trento e di Bolzano, delle effettive potenzialità di perseguimento
dei seguenti obiettivi:
a) riorganizzazione funzionale e valorizzazione degli insediamenti
esistenti al fine di favorire il contenimento di nuovi consumi di suolo
per usi urbani, nonché una adeguata tutela delle aree effettivamente
adibite all'attività agricola;
b) eliminazione delle condizioni di abbandono e di degrado edilizio,
ambientale e sociale;
c) miglioramento della qualità ambientale e architettonica dello
spazio urbano;
d) insediamento di una pluralità di destinazioni e di funzioni,
comprese quelle inerenti alle infrastrutture pubbliche e di interesse
pubblico, tutelando i beni culturali, ambientali e paesistici;
e) presenza o potenziamento nelle forme più opportune di
infrastrutture per la mobilità degli utenti diretti o indiretti degli
insediamenti esistenti e di nuova realizzazione;
f) localizzazione e/o potenziamento di infrastrutture pubbliche e di
pubblico interesse al servizio della collettività;
g) massimo contenimento degli oneri finanziari della pubblica
amministrazione nella realizzazione dei beni e servizi di interesse
pubblico, assicurando la preferenza agli interventi in grado di
attrarre capitali di origine privata.
3. Gli atti di individuazione dei CRU di cui al comma 1 contengono per
ciascun comparto l'elenco delle singole unità immobiliari, con
l'indicazione delle proprietà e delle destinazioni d'uso così come
risultano dai registri catastali.
4. L'attività di cui al presente articolo è svolta assicurando la
massima partecipazione e cooperazione dei soggetti pubblici e privati,
nelle forme più idonee individuate dai comuni, nel rispetto della
legge n. 241 del 1990, nonché del D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327;
5. I provvedimenti comunali di individuazione dei CRU, in relazione
agli obiettivi elencati nel presente articolo, indicano i criteri per
promuovere, con le forme di cui all'articolo 3 il conseguimento degli
effetti di variante agli strumenti urbanistici vigenti.
ARTICOLO 3
(Procedura di formazione dei programmi di intervento per lo sviluppo
sostenibile urbano)
1. La formazione dei programmi di intervento per lo sviluppo
sostenibile urbano (PISSU) viene promossa dai comuni mediante un invito
pubblico alla presentazione, entro il termine indicato nel relativo
bando, di proposte di programmi di intervento per ogni singolo comparto
di riqualificazione urbana (CRU) destinate ad una valutazione
concorsuale.
2. Possono partecipare alla procedura concorsuale, singolarmente o
riuniti in consorzio o associati tra loro, i "soggetti
promotori" aventi i requisiti indicati all'articolo 99, commi 1 e
2 del d.p.r. 21 dicembre 1999, n. 554 . Le leggi regionali di cui
all'articolo 1 disciplinano l'eventuale partecipazione dei proprietari
ricompresi nei CRU nell'ambito dei soggetti promotori.
3. La proposta di PISSU, riferita a ciascun CRU, deve contenere almeno
i seguenti elementi:
a) uno studio di inquadramento territoriale e ambientale;
b) uno studio di fattibilità tecnica ed urbanistica esplicativo del
programma con allegate soluzioni progettuali elaborate in scala
adeguata a rappresentare i principali caratteri del nuovo assetto
fisico ed organizzativo funzionale del CRU di riferimento e degli
effetti dell'intervento sugli ambiti limitrofi;
c) uno studio di impatto ambientale, qualora l'intervento sia
sottoposto a procedura di valutazione ambientale ai sensi e per gli
effetti del d.p.r. 12 aprile 1996 (Atto di indirizzo e coordinamento
per l'attuazione dell'articolo 40, comma 1, della legge 22 febbraio
1994, n. 146, concernente disposizioni in materia di valutazione di
impatto ambientale) e successivi atti conseguenti;
d) la individuazione degli occorrenti effetti di variante agli
strumenti urbanistici approvati e/o adottati previsti dal PISSU, in
coerenza con gli obiettivi indicati dai comuni ai sensi dell'articolo
2, nonché la definizione dei loro contenuti cartografici e normativi;
e) la relazione tecnica ed urbanistica;
f) un piano economico-finanziario asseverato da un istituto di credito;
g) una bozza di convenzione;
h) gli elaborati tecnici necessari, così come individuati dai comuni
nella delibera di cui all'articolo 2 in conformità a quanto previsto
dalle norme regionali;
i) le idonee garanzie di carattere finanziario, così come individuate
dai comuni nella delibera di cui all'articolo 2 in conformità a quanto
previsto dalla normativa regionale, anche al fine dell'adempimento del
pagamento delle indennità di esproprio dei beni dei proprietari che
non dovessero avvalersi delle disposizioni di cui al successivo
articolo 5, comma 2;
j) i tempi di realizzazione del PISSU;
k) la documentazione catastale e quella attestante la proprietà o la
disponibilità delle aree o degli edifici interessati dal programma;
l) l'elenco dei beni non espropriabili o espropriabili in casi
particolari, di cui all'articolo 4 del d.p.r. 8 giugno 2001, n. 327 ;
m) l'elenco dei proprietari che, anche in relazione a quanto stabilito
dal successivo articolo 5, comma 2, abbiano sottoscritto accordi per la
partecipazione all'attuazione del programma, mediante il conferimento
della totalità o di parte dei propri beni alle società di
riqualificazione urbana (SRU), costituite ai sensi del medesimo
articolo 5 comma 1, divenendone soci.
4. In riferimento a quanto previsto nell'articolo 2, le regioni a
statuto ordinario e speciale, nonché le province autonome di Trento e
di Bolzano, con legge, disciplinano:
a) le modalità con le quali i comuni provvedono alla precisazione, per
ogni singolo comparto di riqualificazione urbana (CRU), degli specifici
obiettivi dei rispettivi programmi di intervento per lo sviluppo
sostenibile urbano (PISSU);
b) gli eventuali ulteriori contenuti e le modalità di presentazione
delle proposte;
c) i criteri di valutazione delle proposte;
d) la composizione e i compiti del Nucleo di Valutazione;
e) le modalità di valutazione comparativa delle proposte, anche in
relazione agli effetti di variazione agli strumenti urbanistici di cui
all'articolo 2, comma 5, ai fini della formulazione di una relazione
agli organi competenti, ai sensi del successivo articolo 4;
f) le forme di pubblicazione degli esiti delle procedure di valutazione
e di approvazione delle proposte, garantendo nelle forme più
appropriate l'accessibilità all'intera documentazione presentata dai
soggetti promotori, nonché ad ogni altro documento o atto inerente
alla procedura di valutazione da parte di chiunque vi abbia interesse e
non ponendo alcun ostacolo alla loro riproduzione e divulgazione, in
attuazione dei principi di cui alla legge n. 241 del 1990;
g) gli adattamenti della disciplina generale per l'individuazione di
comparti di riqualificazione urbana (CRU) incidenti sul territorio di
più comuni.
ARTICOLO 4
(Procedura di approvazione dei programmi di intervento per lo
sviluppo sostenibile urbano)
1. Per la rilevanza strategica dei programmi nonché la molteplicità
dei soggetti e degli interessi coinvolti, l'approvazione finale delle
proposte di PISSU individuate di pubblico interesse avviene mediante la
promozione da parte del Sindaco della procedura di accordo di programma
ai sensi dell'articolo 34 del D.lgs. 18 agosto 2000, n. 267 , fatto
salvo l'espletamento delle procedure di pubblicazione e di
presentazione delle osservazioni anche da parte dei soggetti che
abbiano presentato le proposte. Le regioni e le province autonome di
Trento e Bolzano, nelle proprie leggi, individuano in quali casi
possano essere previste procedure semplificate alternative rispetto
all'accordo di programma, definendone i relativi caratteri. Per effetto
dell'approvazione del PISSU, il soggetto promotore sottoscrive col
comune apposita convenzione, idonea a disciplinare il rapporto di
concessione
2. Nel contesto della procedura stabilita dal presente articolo, con le
forme previste nelle norme regionali, gli organi competenti alla
definitiva approvazione del PISSU possono subordinare l'accoglimento
della proposta presentata da un soggetto promotore all'introduzione di
modifiche ritenute indispensabili per il perseguimento dell'interesse
pubblico, purché nel rispetto dei principi di trasparenza e di
concorsualità.
3. Ai sensi degli articoli 10 e 12 del d.p.r. 8 giugno 2001, n. 327 ,
l'atto di approvazione della proposta di programma di intervento per lo
sviluppo sostenibile urbano comporta l'apposizione sui beni
appartenenti al CRU di riferimento del vincolo preordinato
all'esproprio nonché gli effetti della dichiarazione di pubblica
utilità.
4. Ai sensi dell' articolo 6 del medesimo d.p.r. 8 giugno 2001, n. 327
, il comune provvede, contestualmente alla sottoscrizione della
convenzione, a delegare, in tutto o in parte, i propri poteri
espropriativi al soggetto promotore del PISSU approvato, determinando
in tale sede chiaramente l'ambito della delega, i cui estremi vanno
specificati in ogni atto del procedimento espropriativo.
5. Nell'esecuzione degli interventi oggetto del PISSU, il soggetto
promotore agisce nel rispetto della normativa europea in tema di
evidenza pubblica, con gli stessi obblighi previsti in base alla legge
21 dicembre 2001, n. 443 a carico del contraente generale.
ARTICOLO 5
(Modalità di perequazione urbanistica)
1. Ai fini dell'attuazione della presente legge, si applica il criterio
di determinazione dell'indennità di esproprio stabilito dall'articolo
36 del d.p.r. 8 giugno 2001, n. 327 anche nei casi in cui
l'espropriazione sia finalizzata alla realizzazione di opere che
rientrino nell'ambito dell'edilizia residenziale pubblica,
convenzionata, agevolata o comunque denominata.
2. I proprietari che, secondo le modalità di cui all'articolo 20 del
d.p.r. 8 giugno 2001, n. 327 , così come eventualmente integrato nelle
norme regionali, abbiano condiviso la determinazione della indennità
di espropriazione e concluso l'accordo di cessione volontaria,
acquisiscono il diritto a partecipare alla distribuzione del 30 per
cento degli utili, così come previsti nel programma
economico-finanziario di cui all'articolo 2 comma 3, della Società di
riqualificazione urbana (SRU) di cui al successivo articolo 6, in una
misura corrispondente all'incidenza percentuale dei diritti edificatori
ad essi spettanti rispetto alla totalità dei diritti edificatori
attribuiti ai beni costituenti il CRU di riferimento.
3. I diritti edificatori sono calcolati in base al procedimento
previsto nei seguenti commi.
4. A ogni singola particella, così come individuata nel catasto
terreni, del CRU nel quale è inserita la proprietà, è attribuito un
diritto edificatorio corrispondente alla volumetria ulteriormente
edificabile sul lotto in applicazione dell'indice di fabbricabilità
territoriale del PISSU di riferimento.
5. Ai fini della determinazione della volumetria ulteriormente
edificabile su ogni singola particella, così come individuata nel
catasto terreni, la volumetria delle costruzioni esistenti è
determinata in base alle disposizioni in materia previste dalle Norme
tecniche di attuazione degli strumenti urbanistici generali.
6. I diritti edificatori di cui al comma 3 sono determinati
considerando, oltre alla volumetria delle costruzioni esistenti, le
possibilità legali ed effettive di edificazione riconosciute alle aree
edificabili nella definizione del valore dei beni ai fini della
conclusione dell'accordo di cessione volontaria di cui al comma
2.
7. Per i fabbricati di natura condominiale, il diritto edificatorio
determinato in rapporto all'intera volumetria dell'immobile è
suddiviso tra i proprietari delle singole unità immobiliari in
proporzione alla incidenza volumetrica delle medesime.
ARTICOLO 6
(Società di riqualificazione urbana)
1. I soggetti promotori di programmi di intervento per lo sviluppo
sostenibile urbano (PISSU) approvati hanno l'obbligo di costituire,
entro 60 giorni dalla sottoscrizione della convenzione col comune
competente, una società di riqualificazione urbana (SRU) in forma di
società per azioni. La società così costituita assume la qualifica
di concessionaria del programma di intervento subentrando nel rapporto
di concessione al soggetto aggiudicatario senza necessità di
approvazione o autorizzazione. Le società di riqualificazione urbana (SRU)
sono tenute ad indicare nella propria ragione sociale l'identificazione
del comparto di riqualificazione (CRU) in relazione al quale sono state
costituite.
2. I soggetti promotori possono convenire con i soggetti proprietari,
che abbiano condivisa la determinazione della indennità di
espropriazione e concluso l'accordo di cessione volontaria, il
conferimento della totalità o di parte dei beni compresi nel comparto
di riqualificazione urbana (CRU) alla società di riqualificazione
urbana (SRU) costituita ai sensi del comma 1, a fronte della
sottoscrizione di azioni, eventualmente anche di risparmio ai sensi del
D.lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 e s.m.i., in sostituzione o in aggiunta
delle indennità di cui all'articolo 5. Il Governo è delegato, ai
sensi dell'articolo 76 della Costituzione, ad emanare entro 90 giorni
dall'entrata in vigore della presente legge le norme per disciplinare
il conferimento alle società di riqualificazione urbana (SRU) dei beni
dello Stato e degli altri enti pubblici.
3. Tutti gli atti, contratti, trasferimenti e prestazioni posti in
essere per il perfezionamento dei conferimenti di cui al comma 2,
nonché le formalità ad essi connesse, sono esenti dall'imposta di
registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale e
da ogni altra imposta indiretta, nonché da ogni altro tributo o
diritto.
4. Le società di riqualificazione urbana possono emettere, previa
autorizzazione degli organi di vigilanza, obbligazioni, anche in deroga
ai limiti di cui all'articolo 2410 del codice civile, purché garantite
pro-quota mediante ipoteca; dette obbligazioni sono nominative o al
portatore. I titoli e la relativa documentazione di offerta devono
riportare chiaramente ed evidenziare distintamente un avvertimento
dell'elevato grado di rischio del debito, secondo modalità stabilite
con decreto del Ministro dell'economia e finanze, di concerto con il
Ministro dell'ambiente e tutela del territorio.
5. Alle società di riqualificazione urbana si applicano, in quanto
compatibili, le disposizioni in materia tributaria di cui al Capo II,
Disciplina dei fondi comuni d'investimento immobiliare, della legge 23
novembre 2001, n. 410, di conversione in legge, con modificazioni, del
decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351 . A tal fine il Governo è
delegato, ai sensi dell'articolo 76 della Costituzione, ad emanare,
entro 90 giorni dall'entrata in vigore della presente legge, norme di
coordinamento e di raccordo.
ARTICOLO 7
(Semplificazione del processo abilitativo edilizio)
1. In deroga a quanto previsto nel D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e nella
legge 21 dicembre 2001, n. 443, le regioni e le province autonome di
Trento e Bolzano, con proprie leggi, possono disporre l'estensione dei
casi di applicazione della denuncia di inizio attività nella
riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, anche attraverso
l'introduzione di nuove tipologie di interventi.
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